De nouvelles règles contraignent les banques à se montrer plus strictes pour l’acceptation des crédits immobiliers. Ce qui pourrait constituer un frein à l’accès aux prêts, en particulier pour les investisseurs.

Depuis le 1^er janvier 2022, les critères d’acceptation des prêts immobiliers se sont durcis. Les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont en effet devenues obligatoires pour tous les établissements bancaires français. Elles imposent que le taux d’endettement (le pourcentage des charges ‒ mensualité de remboursement du prêt comprise ‒ par rapport aux revenus) des particuliers reste impérativement sous la barre des 35 %, quels que soient leurs revenus. En outre la durée d’emprunt est limitée à 25 ans. Des exceptions peuvent être accordées par les banques, mais seulement dans une limite de 20 % de l’ensemble des crédits. Rappelons que les taux se situent actuellement, en moyenne, autour de 1,5 % sur 15 ans, 1,15 % sur 20 ans et 1,40 % sur 25 ans. Le HCSF a posé ces règles afin de prévenir d’éventuels dérapages qui avaient pu être constatés dans le courant des années 2000.

« Cette mesure à elle seule met à mal un certain nombre de dossiers, notamment ceux des acquéreurs moyens, note Patrick Cuvelier, courtier pour la société ICF Prêts immobiliers, mais l’impact le plus important va toucher les investissements locatifs, de par le nouveau mode de calcul du taux d’endettement en présence de revenus fonciers. » En effet la recommandation du HCSF la plus lourde de conséquences pour les investisseurs qui souhaitent acheter un logement pour le mettre en location concerne la nouvelle méthode de prise en compte des loyers escomptés dans le calcul du taux d’endettement.

Les investisseurs locatifs les plus pénalisés

Il existe deux façons de tenir compte des futurs loyers dans le budget de l’investisseur. On peut :

• soit ajouter les loyers au montant des revenus (méthode standard) ;
• soit les soustraire au montant des charges (méthode différentielle).

De prime abord, les deux méthodes semblent identiques. En réalité, la première est beaucoup plus défavorable aux investisseurs, car elle minore la part relative des loyers en l’intégrant dans la masse des revenus et donc majore le taux d’endettement.

Prenons le cas où les loyers rapportent 400 € par mois, les revenus s’établissent à 2 000 € et les charges à 950 € (500 € de mensualité pour le nouveau prêt et 450 € de remboursement d’un ancien prêt).

Avec la méthode standard, le taux d’endettement s’établit ainsi :

Charges/Revenus × 100
= 950/(2 000 + 400) × 100
= 39,6 %

Avec la méthode différentielle, le taux d’endettement s’établit ainsi :

Charges/Revenus × 100
= (950 – 400)/2 000 × 100
= 27,5 %

Précisons qu’en réalité, les banques ne vont retenir que 70 à 80 % du montant des loyers dans l’estimation du taux d’endettement.

On voit bien qu’avec les mêmes données de départ, le taux d’endettement est contenu sous la barrière des 35 % avec la méthode différentielle, mais la dépasse avec la méthode standard. Dans ce second cas, le prêt qui aurait été accepté hier ne le sera plus aujourd’hui, avec les nouvelles recommandations du HCSF. Conséquence : si l’on n’a pas encore remboursé le prêt de sa résidence principale ou secondaire, l’investissement locatif s’avère désormais beaucoup plus compliqué.