Le dispositif Pinel a été créé pour encourager les particuliers à investir dans l’immobilier neuf dans les villes où le marché locatif est très tendu. Objectif atteint, il a séduit entre 30 000 et 40 000 investisseurs par an depuis sa mise en place en 2014, selon les chiffres de l’Inspection générale des finances (IGF). Ce succès n’est évidemment pas le fruit du hasard. Le Pinel attire car il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, en contrepartie de l’engagement de louer dans des conditions encadrées pendant au moins 6 ans.

Taux en baisse en 2023 et 2024

La réduction d’impôt Pinel est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré et d’un plafond maximal de 300 000 €. Son taux dépend de la durée de l’engagement de louer pris par l’investisseur auprès du fisc (6 ou 9 ans au choix) et de son éventuelle prolongation (jusqu’à 12 ans).

Pour les investissements réalisés en métropole, il est égal à :

• 12 % sur 6 ans ;
• 18 % sur 9 ans ;
• 21 % sur 12 ans.

Outre-mer, il est porté à :

• 23 % sur 6 ans ;
• 29 % sur 9 ans ;
• 32 % sur 12 ans.

Exemple. Pour un logement situé en métropole payé 150 000 € loué en Pinel pendant 6 ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 18 000 € (3 000 € par an pendant 6 ans). Elle grimpe à 27 000 € s’il s’engage pour 9 ans (3 000 € par an pendant 9 ans) et à 31 500 € s’il loue pendant 12 ans (3 000 € par an pendant 9 ans puis 1 500 € par an pendant 3 ans).

Ces taux sont revus à la baisse pour les investissements réalisés en 2023 et en 2024 (dernière année d’application du Pinel). Les premiers ouvriront droit à une réduction réduite à 10,5 % sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans (21,5 %, 26 % et 28,5 % outre-mer), les seconds à une réduction limitée à 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans (20 %, 23 % et 25 % outre-mer).

Les différents taux de la réduction Pinel en métropole

Bon à savoir. La réduction d’impôt est répartie, par parts égales, sur 6 ou 9 ans en fonction de la durée de l’engagement de location. Le complément de réduction applicable en cas de prolongation jusqu’à 12 ans est réparti, par tiers, sur 3 ans. La fraction de la réduction d’impôt annuelle qui dépasse les impôts de l’investisseur est perdue, elle n’est pas reportable sur ses impôts des années suivantes. Retenez aussi que la réduction Pinel est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.

Taux maintenus en Pinel+

Cette baisse progressive du bonus fiscal est destinée à flécher davantage les investissements Pinel vers les quartiers qui en ont le plus besoin, mais aussi à favoriser la construction de logements neufs performants. Les pouvoirs publics ont en effet prévu de maintenir les taux en vigueur jusqu’en 2022 pour les logements acquis en 2023 et en 2024, s’ils sont situés dans certaines zones ou s’ils respectent certains critères de qualité.

Cette variante du dispositif, appelée Pinel+, est réservée en premier lieu aux contribuables qui investiront d’ici fin 2024 dans un logement situé dans l’un des quartiers prioritaires de la politique de la ville. La liste des quartiers concernés est consultable sur le site sig.ville.gouv.fr. Y auront également droit ceux qui acquièrent ou font construire un logement ayant un niveau de performance énergétique supérieure à la réglementation en vigueur (norme RE 2020, classe A du DPE ou label E+C) et respectant certains critères de confort (surface minimale suivant le type de logement, espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative, ouverture sur l’extérieur sur au moins deux façades d’orientations différentes pour les T3 et plus).

Bon à savoir. Les logements acquis ou construits outre-mer en 2023 et 2024 sont éligibles au dispositif Pinel+ s’ils respectent certaines exigences thermiques (facteur solaire, résistance thermique des parois opaques et vitrées) et certaines conditions relatives à la production d’eau (système de production d’eau chaude, robinetterie). Ils doivent aussi respecter les normes de confort imposées en métropole.