Sale temps pour les courtiers immobiliers : qu’ils appartiennent à une enseigne ou qu’ils soient indépendants, ils ont vu leur chiffre d’affaires dégringoler. La raison ? Dans le contexte actuel d’inflation galopante, les banques ont consenti moins de prêts aux ménages. Et plusieurs d’entre elles ont décidé de cesser de travailler avec ces intermédiaires. Certains n’ont pas résisté et ont déjà mis la clé sous la porte. D’autres ont trouvé un moyen de pallier le manque à gagner… plus que contestable.

Les frais de courtage en crédit immobilier ne sont dus qu’après le déblocage des fonds ou la signature de l’acte notarié (art. L. 321-2 du Code de la consommation). Une règle qui a été respectée durant des années. Or, depuis quelques mois, des clients se voient présenter des factures entre 1 000 et 3 500 € alors qu’ils n’ont pas encore souscrit de prêt.

En guise de justification, ces courtiers s’appuient sur la directive européenne 2014/17. Ce texte leur accorde le droit de délivrer, indépendamment de la mise en relation avec un établissement bancaire, un service de conseil. Ils peuvent être rétribués à ce titre ; ce n’est pas illégal. À condition d’annoncer explicitement au consommateur qu’il sera obligé de le régler, même en cas de rejet de son dossier de crédit. Contactée par Que Choisir, la direction de Meilleurtaux affirme que « les deux mandats sont autorisés par la loi. L’avantage pour les clients est que les honoraires du mandat de conseil ne sont pas pris en compte dans le calcul du taux d’usure. Mais peut-être certains professionnels le leur ont-ils mal expliqué ».

Éléments trompeurs

Quoi qu’il en soit, les dossiers d’emprunteurs qui nous ont été adressés révèlent une méthode de facturation bien peu transparente. Le consommateur n’est, en effet, pas toujours informé de l’existence de cette seconde prestation, et encore moins qu’il sera contraint de la payer, qu’il obtienne son prêt ou non.

Des échanges d’e-mails entre un courtier et un client que nous avons consultés montrent que seule la signature d’un mandat de recherche est évoquée. Jamais celle d’un mandat de conseil. Dans les contrats Meilleurtaux que nous analysons, le mandat de recherche est détaillé sur les cinq premières pages. Y sont mis en avant une « analyse et [une] comparaison des différentes offres disponibles sur le marché […] », ainsi qu’une « présentation des solutions de prêt proposées et leurs caractéristiques ». Ce n’est qu’à la sixième page que l’on tombe sur un document intitulé « Étude en vue de la remise d’une recommandation personnalisée ». Le terme « mandat » n’y figure pas. Difficile donc de comprendre que l’on devra acquitter deux fois un service d’apparence identique, sauf si le courtier le signale clairement. Sans compter que « l’étude » se résume souvent… à un simple récapitulatif des simulations de financement. Sans plus de précision ni aucune indication du coût global du crédit (TAEG), du prix de l’assurance emprunteur et des mensualités assurances comprises. Le comble ? L’« étude » cite parfois des banques qui ne collaborent plus avec le réseau !

Dernier point discutable, le mandat de conseil implique que le courtier soit indépendant. Pourtant, certains font signer deux mandats, bien qu’ils soient commissionnés par une banque. En plus, Meilleurtaux exonère ces honoraires de conseil de TVA alors que la loi ne le permet que pour la recherche de crédit. Si l’administration fiscale risque de pas apprécier, c’est encore le consommateur qui fait les frais de telles pratiques.