Alors qu’il est vertement critiqué par les particuliers et la Défenseur des droits, Claire Hédon, depuis plusieurs mois pour ses sérieux dysfonctionnements (délais de traitement excessivement longs, retraits de primes injustifiés…), le dispositif d’aide à la rénovation énergétique MaPrimeRénov’ fait pourtant des envieux.

Les SCI non commerciales pénalisées ?

Pourquoi les SCI n’ont-elles pas accès à cette prime, pourtant accessible à tous les propriétaires et à toutes les copropriétés de logements construits depuis au moins 15 ans ? C’est la question que le député Renaissance du Morbihan, Jean-Michel Jacques, a posé au gouvernement. « Si cette exclusion s’explique pour les SCI exerçant une activité commerciale, soumises à l’impôt sur les sociétés, elle est moins compréhensible pour les SCI non commerciales, transparentes, qui sont, elles, soumises à l’impôt sur le revenu. Dans ces cas particuliers, les associés de ces sociétés civiles immobilières supportent intégralement la charge financière des travaux de rénovation énergétique sur leurs fonds privés », a en effet regretté le député. Une différence de traitement parfaitement justifiée, lui a répondu cet été le ministère de la Transition énergétique (1).

Les aides MaPrimeRénov’ et MaPrimeRénov’ Sérénité ciblent, en effet, en priorité les résidences principales, détenues par des propriétaires aux revenus modestes, qu’ils occupent le logement ou qu’ils le louent, a rappelé le gouvernement. « Or les SCI patrimoniales sont, quant à elles, détenues par plusieurs associés et peuvent concerner des résidences secondaires. » Elles ne sont donc pas éligibles à ces aides, dont le conditionnement à un plafond de ressources ne peut, en outre, s’appliquer qu’auprès de personnes physiques. « La communauté des associés d’une SCI n’est, en effet, pas assimilable à un ménage », conclut la réponse ministérielle.

Éligibles au superdéficit

À cette occasion, le ministère rappelle que les SCI sont éligibles « aux principales aides aux propriétaires bailleurs pour la rénovation énergétique de leurs biens, parmi lesquelles le déficit foncier, qui permet de déduire une partie du coût des travaux de rénovation du logement des revenus imposables ».

Jusqu’au 31 décembre 2025, les bailleurs de passoires thermiques peuvent même déduire de leur revenu global un « superdéficit », à savoir le double du déficit foncier habituel. Le plafond pour les travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe énergétique A, B, C ou D a en effet été doublé et s’élève provisoirement à 21 400 €. Mais attention, il ne s’agit pas toujours d’un « super cadeau ». Car en pratique, le dispositif ne bénéficie qu’aux propriétaires dont les logements rapportent déjà moins qu’ils ne leur coûtent chaque année, et qui sont prêts à engager des dépenses supplémentaires de rénovation. En tout état de cause, le bailleur doit avoir accepté le devis des travaux éligibles après le 5 novembre 2022 et payé la facture entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 (décret n° 2023-297 du 21 avril 2023).

Un dispositif méconnu : Loc’Avantages

Le gouvernement attire enfin l’attention des associés de SCI sur le dispositif fiscal Loc’Avantages, qui permet aux propriétaires bailleurs, dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), de bénéficier d’une réduction d’impôt assise sur le revenu locatif brut. Le logement doit toutefois être loué à un niveau de loyer inférieur aux loyers du marché local (vous pouvez consulter les niveaux de loyer applicables avec Loc’Avantages dans la commune où se situe votre bien sur le site de l’Anah) et sous certaines conditions de ressources du locataire. En outre, le bien doit être loué non meublé, pour 6 ans et à titre de résidence principale. Ce dispositif est ouvert aux SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés ayant opté pour le régime réel.

Notez que si votre logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, il n’est pas éligible à Loc’Avantages, mais il ouvre droit à des subventions de l’Anah pour des travaux de rénovation, sans conditions de ressources. « Les travaux conduisant à un gain énergétique d’au moins 35 % et à une classe DPE minimale D ouvrent droit à une subvention à hauteur de 25 % du montant des travaux, dans la limite de 15 000 € par logement », précise le ministère.

Enfin, les SCI peuvent demander une prime au titre des certificats d’économie d’énergie (CEE), versée par les fournisseurs d’énergie. En pratique, le montant accordé est fonction des travaux et de l’amélioration de l’efficacité énergétique obtenue. Il faut impérativement en faire la demande avant le début des travaux, et faire appel à un professionnel ou une entreprise bénéficiant d’une qualification RGE.

(1) Question n° 5801, Rép. Min., JO du 1^er août 2023, p. 7295.