Dispositif expérimental visant à réguler les prix de l’immobilier locatif, l’encadrement du niveau des loyers, complémentaire de l’encadrement de l’évolution des loyers, a récemment été validé par le Conseil d’État. Principales conséquences pour les locataires et les bailleurs.

La fixation du loyer n’est-elle pas en principe libre ?

Oui, parfaitement. Mais comme tout principe, il souffre plusieurs exceptions. La liberté dans la fixation du prix concerne désormais uniquement les zones sans tensions locatives. Ailleurs – c’est-à-dire en présence d’un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logement – il existe deux dispositifs :

– le premier encadre l’évolution des loyers. Son but est de limiter la hausse de loyer entre deux locations. Il s’applique aux agglomérations de plus de 50 000 habitants. Au total, 28 sont concernées. Un simulateur permet de savoir si votre commune se situe dans l’une de ces zones tendues (https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues). Dans ces villes, le loyer est librement fixé lors de la première location (ou si le logement est resté vacant plus de 18 mois) mais lors d’une relocation, il doit rester à l’identique (sauf revalorisation annuelle, hypothèse de travaux ou de loyer sous-évalué) ;

– le second, expérimental, encadre le niveau des loyers. Ainsi, dès la première location, le montant du loyer est plafonné.

Quelles villes sont soumises à l’encadrement du niveau des loyers ?

L’encadrement est en vigueur :

– à Paris depuis le 1^er juillet 2019 ;

– à Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1^er mars 2020 ;

– sur le territoire de l’établissement public territorial Plaine Commune (soit Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse) depuis le 1^er juin 2021 ;

– à Lyon et Villeurbanne depuis le 1^er novembre 2021 ;

– sur le territoire de l’établissement public territorial Est Ensemble (soit Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) depuis le 1^er décembre 2021 ;

– à Montpellier à compter du 1^er juillet 2022 ;

– et prochainement à Bordeaux (l’arrêté préfectoral est en attente de publication).

Est-il légal de restreindre la liberté des bailleurs ?

Oui, a récemment répondu le Conseil d’État qui a ainsi validé le dispositif. Il a estimé que « si ces dispositions permettent aux préfets de fixer des “loyers de référence” qui seront susceptibles de limiter l’exercice du droit de propriété, cette limitation, au demeurant introduite par la loi à titre expérimental, présente un rapport raisonnable de proportionnalité avec l’exigence d’intérêt général qu’elle poursuit » (CE du 10/05/2222 n^os 431495, 454 450, 449 603 et 442 698).

Comment est déterminé le loyer à appliquer ?

Lors de la signature d’un nouveau bail, le bailleur ne peut pas réclamer un loyer de base, hors charges et hors complément de loyer, supérieur au « loyer de référence majoré » applicable au logement à la date de conclusion du contrat. Impossible également de réclamer un loyer inférieur au loyer de référence minoré applicable.

Dans quelles situations un complément de loyer est-il envisageable ?

Le propriétaire peut envisager un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques particulières en termes de localisation ou de confort tels qu’une terrasse, un jardin, une vue sur un monument, des équipements luxueux, etc. Le montant du complément de loyer et les raisons qui le justifient doivent alors être indiqués dans le contrat de location. Le locataire peut contester le complément de loyer devant la commission de conciliation dans les 3 mois suivant la signature du bail, puis devant le juge dans un délai supplémentaire de 3 mois à défaut de conciliation.

Comment connaître le montant du loyer de référence ?

Chaque année, les préfectures concernées publient des arrêtés fixant des loyers de référence, des loyers de référence majorés (de 20 % par rapport au loyer de référence) et des loyers de référence minorés (de 30 % par rapport au loyer de référence). Exprimés en euros par mètre carré de surface habitable, ils varient selon la catégorie du logement (location vide ou meublée, nombre de pièces, époque de construction, secteur géographique).

Pour simuler les loyers à appliquer :

– Paris : https://www.paris.fr/pages/l-encadrement-des-loyers-parisiens-en-vigueur-le-1er-aout-2712 ;

– Lille, Hellemmes et Lomme : https://encadrement-loyers.lille.fr/home ;

– Plaine Commune : https://plainecommune.fr/encadrementdesloyers/ ;

– Lyon et Villeurbanne : https://www.grandlyon.com/services/lencadrement-des-loyers-a-lyon-et-villeurbanne.html ;

– Est Ensemble : https://www.est-ensemble.fr/lencadrement-des-loyers-sera-applique-en-decembre-est-ensemble ;

– Montpellier : https://www.montpellier3m.fr/lencadrement-des-loyers-entre-en-application-montpellier-compter-du-1er-juillet-2022.

De quelles actions le locataire dispose-t-il en cas d’irrespect de ces règles ?

Une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire si le loyer de base de son contrat est supérieur au plafond. Le locataire peut aussi contester le complément de loyer devant la commission de conciliation dans les 3 mois suivant la signature du bail, puis devant le juge dans un délai supplémentaire de 3 mois à défaut de conciliation.

Si le bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers, que faire ?

Lors du renouvellement du bail, une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire si le montant de son loyer (hors charges et hors complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré. Côté bailleur, une action en réévaluation de loyer peut aussi être envisagée si le loyer (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré. Dans ces deux cas, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer, au moins 6 mois avant le terme du bail pour le bailleur et au moins 5 mois avant pour le locataire. En cas de désaccord, ou sans réponse 4 mois avant le terme du bail, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge, avant la fin du bail.

En cas de modification de loyer, comment s’applique-t-elle ?

Lorsque les parties s’accordent sur une hausse de loyer ou si elle est fixée judiciairement, elle s’applique par tiers (bail de 3 ans) ou par sixième (bail de 6 ans), et obligatoirement par sixième si elle est supérieure à 10 %. Chaque fraction de la hausse de loyer peut ensuite être revalorisée en fonction de l’évolution annuelle de l’IRL, comme le loyer en principal, si le bail contient une clause d’indexation du loyer. Quand les parties s’accordent sur une baisse de loyer ou si elle est fixée judiciairement, elle s’applique intégralement dès le renouvellement du bail. Sans accord des parties ou décision de justice, le bail est reconduit aux conditions antérieures de loyer. Le bailleur ne peut pas revaloriser son montant, et le locataire ne peut pas exiger qu’il diminue.