À compter du 1^er octobre, le taux maximum auquel une banque peut accorder un prêt va grimper à 3,03 %, contre 2,6 % actuellement, pour les emprunts de moins de 20 ans. Selon les courtiers, cette forte hausse va permettre de débloquer la situation de nombreux emprunteurs.

La Banque de France a mis fin à un suspense de plusieurs semaines. Elle vient d’annoncer une hausse marquée du taux d’usure dès le 1^er octobre, avec un relèvement de 0,48 % pour les crédits immobiliers de plus de 20 ans et de 0,43 % pour ceux de moins de 20 ans, portant les nouveaux plafonds à respectivement 3,05 et 3,03 %. Cette nouvelle devrait faciliter l’accès au crédit à tous ceux qui ont un projet immobilier en cours. Selon les courtiers, ils sont nombreux à avoir mis leur demande d’emprunt en attente, craignant d’essuyer un refus. Ils espéraient cette fameuse remontée du taux. Leur dossier va désormais pouvoir être débloqué. Pour mieux appréhender la situation, il faut comprendre ce qu’est le taux d’usure et son rôle.

Qui détermine le taux d’usure ?

Tout d’abord, il n’y a pas un taux d’usure, mais plusieurs selon la catégorie de prêt (immobilier, consommation…), la durée de l’emprunt et le montant emprunté. Ces seuils sont publiés au Journal officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Ceux applicables au 1^er octobre ont été publiés au JO du 30 septembre. Ils sont déterminés par la Banque de France après qu’elle a collecté, auprès des banques, les données sur les taux de crédit pratiqués pour le trimestre en cours. Concrètement, elle détermine le taux effectif moyen pratiqué et l’augmente d’un tiers.

À quoi sert-il ?

La limite qu’il représente est destinée à protéger les acquéreurs contre d’éventuels abus, c’est-à-dire contre des taux excessifs. Il représente le taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel les établissements de crédit ont le droit d’accorder un prêt. Attention, « TAEG » et « taux d’intérêt nominal » ne sont pas des synonymes. Le TAEG englobe bien évidemment le taux d’intérêt du prêt, mais il faut y ajouter certains frais occasionnés par le prêt : les frais de dossier pour rémunérer le montage du prêt immobilier par la banque, éventuellement les frais dus à des intermédiaires dans l’octroi du prêt, tels que ceux d’un courtier, les frais de garantie (hypothèque ou cautionnement) ainsi que la partie « obligatoire » des frais d’assurance. Selon le profil de l’emprunteur (âge, risque de santé…), l’assurance peut peser lourdement dans le TAEG.

À partir de quand le taux est-il usuraire ?

Un prêt dont le TAEG dépasserait de plus d’un tiers le taux effectif moyen pratiqué le trimestre précédent est illégal. Le taux d’usure protège donc l’emprunteur pour qu’il ne se retrouve pas dans une situation difficile. Mais, en encadrant le coût des crédits, le taux d’usure joue plus globalement un rôle de régulateur dans la situation économique du pays.

Si l’on arrêtait ce développement ici, les applaudissements seraient de rigueur : le système est protecteur, efficace, donc parfait. Pourquoi alors tous les courtiers ont-ils appelé à une hausse significative du taux d’usure, et donc à un crédit plus coûteux pour les emprunteurs ? La raison est simple : les taux d’emprunt se sont envolés ces derniers mois et la protection que constitue le seuil d’usure s’est peu à peu transformée en barrière infranchissable pour certains acquéreurs. Alors que les taux se situaient depuis très longtemps à un niveau très bas, ils n’ont eu de cesse de progresser depuis le début de l’année. Au mois d’août 2022, les moyennes s’établissaient, selon le courtier Meilleurtaux, autour de 1,70 % (hors assurance) sur 15 ans, 1,85 % sur 20 ans (quand il n’était pas rare de se voir proposer 8 mois plus tôt du 1 %) et 2 % sur 25 ans, les banques ayant relevé leur barème après avoir elles-mêmes subi une nette augmentation des taux de refinancement.

Que risque la banque en cas de taux usuraire ?

Impossible d’espérer décrocher un prêt à un taux interdit : aucun professionnel ne s’y risquerait. La banque encourrait des poursuites judiciaires avec de fortes peines à la clé. Le Code de la consommation est clair : « Le fait de consentir à autrui un prêt usuraire ou d’apporter à quelque titre et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, son concours à l’obtention ou à l’octroi d’un prêt usuraire ou d’un prêt qui deviendrait usuraire […] est puni d’un emprisonnement de 2 ans et d’une amende de 300 000 € » (article L.341-50).

Pourquoi l’accès au crédit immobilier pourrait-il être à nouveau difficile prochainement ?

Si, au cours des prochaines semaines, les taux d’emprunt continuent de remonter aussi rapidement, l’histoire se répétera. Et tout laisse à croire aujourd’hui que ce sera le cas. Le taux des OAT (obligations assimilables du Trésor) à 10 ans, c’est-à-dire le taux d’emprunt de la France sur lequel sont indexés les taux des prêts immobiliers, est en hausse. Il affichait 2,83 % le 27 septembre dernier contre 2 % un mois plus tôt.

Comment tirer son épingle du jeu ?

Si vous frôlez le taux d’usure et ne voulez pas essuyer un refus de prêt, vous n’avez pas d’autre choix que de faire baisser le TAEG en optant pour une délégation d’assurance emprunteur, voire en négociant le taux d’intérêt du crédit, les frais et les commissions diverses. Si rien n’y fait, jouez la montre et attendez le prochain ajustement des taux d’usure par la Banque de France, le 1^er janvier prochain. Vous pourrez alors espérer décrocher un très coûteux prêt immobilier.