Lorsque vous louez un logement vide, vos loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. En revanche, lorsque vous le louez en meublé, ils sont imposables en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Peu importe que la location meublée soit consentie à usage de résidence principale ou qu’il s’agisse d’une location saisonnière. Peu importe également que vous ayez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP, comme la plupart des loueurs) ou celui de loueur professionnel (LMP, réservé à ceux qui tirent la majorité de leurs revenus de la location meublée).

Cette différence de traitement fiscal crée une distorsion entre les locations vides et les locations meublées car les conditions d’imposition des BIC sont bien plus avantageuses que celles des revenus fonciers. Les loueurs en meublé sont en effet moins imposés que les autres bailleurs, ce qui augmente sensiblement le rendement de leurs locations.

Régime simplifié : un abattement plus généreux

Vous bénéficiez d’un régime d’imposition simplifié lorsque vos loyers annuels ne dépassent pas un certain plafond :

• régime microfoncier en location vide ;
• régime micro-BIC en location meublée.

Un abattement est alors appliqué sur vos loyers déclarés au fisc pour en déterminer le montant imposable. Fixé à 30 % en microfoncier, il grimpe à 50 % en micro-BIC, voire à 71 % en cas de location de meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes. Les loueurs en meublé sont ainsi taxés sur 29 ou 50 % de leurs loyers seulement quand les autres bailleurs le sont sur 70 %.

Pour 5 000 € de loyers par exemple, le loueur en meublé est imposé sur 2 500 €, ce qui lui coûte 1 180 € d’impôt et de prélèvements sociaux si son taux d’imposition est de 30 %. Le loueur en non meublé, lui, est imposé sur 3 500 € et il doit payer 1 652 € au fisc. Après impôts, le premier encaisse 472 € de plus que le second, soit 14 % de revenus supplémentaires.

Bon à savoir. Le plafond de loyer du régime micro-BIC est plus élevé que celui du microfoncier : 77 700 € (ou 188 700 € pour les loueurs de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes) contre 15 000 €. De plus, le premier s’apprécie par loueur alors que le second s’apprécie par foyer fiscal.

Régime réel : des biens amortissables

Au-delà des plafonds des régimes micros, vous êtes soumis au régime réel d’imposition des revenus fonciers ou des BIC. Vous devez alors calculer vous-même votre résultat imposable en déduisant de vos loyers les charges que vous avez réellement supportées dans l’année (frais de gestion, primes d’assurance, intérêts d’emprunt, dépenses de travaux, impôts locaux, etc.).

Là encore, vous êtes avantagé si vous louez en meublé car vous pouvez, sous certaines conditions, amortir le prix des biens et des meubles loués, faculté non accordée aux autres bailleurs. Ces amortissements sont imputables sur vos loyers diminués de vos autres charges, et la fraction excédentaire peut être reportée sur vos loyers ultérieurs sans limite de temps. Vous pouvez ainsi effacer durablement vos loyers imposables grâce aux amortissements, et ne pas payer d’impôts du tout pendant de nombreuses années !

Bon à savoir. Selon le Conseil des prélèvements obligatoires, la différence de traitement entre locations vides et locations meublées permet aux loueurs en meublé d’économiser entre 230 et 380 millions d’euros d’impôts par an. Dans un rapport publié en 2018, il préconisait d’unifier l’imposition des loyers de toutes les locations autour du régime des revenus fonciers. Mais les pouvoirs publics n’envisagent pas pour le moment de supprimer le statut des loueurs en meublé.

Activité déficitaire : davantage de baisses d’impôts

Lorsque vos charges déductibles sont supérieures à vos loyers, vous êtes déficitaire. Le traitement fiscal de ce déficit est aussi plus intéressant si vous êtes loueur en meublé non professionnel car vous pouvez l’imputer sur vos loyers des dix années suivantes. Par contre, si vous louez vide, vous devez obligatoirement imputer une partie de votre déficit foncier sur vos autres revenus imposables de la même année, et seul le reliquat est reportable sur vos loyers ultérieurs.

Résultat, les déficits procurent davantage de baisses d’impôt en meublé car ils permettent de réduire à la fois votre impôt sur le revenu et vos prélèvements sociaux. Alors qu’en non meublé, la part de vos déficits imputable sur vos autres revenus permet uniquement de réduire votre impôt sur le revenu. Ainsi, pour 20 000 € de déficit, un loueur en meublé imposé à 30 % économise 9 400 € d’impôt et de prélèvements sociaux, contre une économie de 7 600 € pour un loueur en non meublé. Soit 1 840 € de baisses d’impôts en plus !

Location exonérée : une exclusivité des meublés

Les loyers tirés d’une location vide sont toujours imposables au premier euro. En revanche, lorsque vous louez en meublé une partie de votre logement à un locataire qui y établit sa résidence principale, vous êtes exonéré d’impôt si le loyer est raisonnable. Tel sera le cas cette année si son montant annuel (hors charges) ne dépasse pas 199 €/m² (vous résidez en Île-de-France) ou 147 €/m² (vous résidez dans une autre région).

Vous pouvez également être exonéré d’impôt si vous louez en meublé des pièces de votre résidence principale en tant que chambres d’hôtes à une clientèle de passage. Cette seconde exonération s’applique de plein droit si vos recettes annuelles ne dépassent pas 760 €. Et vous pouvez la cumuler avec la précédente si vous louez à un étudiant pendant l’année universitaire et à des touristes durant les mois d’été.

Bon à savoir. Les exonérations attachées à la location meublée d’une partie de votre résidence principale sont temporaires. La première sera définitivement supprimée le 16 juillet 2024, la seconde le 31 décembre 2023.